家を建てる時に何から始めるか,セミナーや相談会でこんなご質問をよく受けます。私たちは設計事務所なので 「まず間取りから」などと言いたいところですが、さにあらず。

実は資金計画です。

といっても今回は 建築費はいくらですか、という話ではなく その前に土地金額はいくらなのかの設定ができないと住まいづくりは全く進まないですね。そして土地敷地を同時購入するのか 土地が用意されているかで ポイントは大きく異なります。

ここでは住宅の土地を探すときのポイントをお伝えします。また、巻末にプロが作った希望条件確認リストを載せてあります。

窓 希望の光

まず、よい土地か・・ポイント整理だ・・

1買ってはいけない土地チェックポイント

2土地値段を知る5つの値段 信用できる土地公的価格サイトリンク集

3土地探しの希望条件のリスト ご自分の希望整理にお役立てください!

4設計力は土地の欠点をカバーできるのか。

1買ってはいけない土地チェックポイント

接道に問題がある 敷地や自治体によって差はありますが 道路に2mi以上隣接していないと建築できません。
また、道のように見えても市道で建てるまで複雑な手続きが必要だったりします。また道路幅が4m 以下の場合は 道路に面するどちらかの敷地がセットバックの必要があります。それに狭い道路に面すると道路斜線がかかって総二階や総三階が建てられない場合もあります。
災害対策に費用がかかる 最近の豪雨被害で土砂崩れや盛り土が注目されました。 景観や眺望が良い傾斜のある地帯は 地盤補強などの適切な工事が周囲一帯で行われている必要があります。 愛知県では隣地と2m 以上高低差があると一定の規制がかかりますから、一定の補強工事コストを見込んで計画が必要です。
また高低差だけでなく 地盤の強さについては同様に地盤調査をしてからしか土地の補強コストは分かりません。
念のためハザードマップでリスクのある土地を把握しましょう。以下は国土交通省のハザードパップです。
ハザードマップポータルサイト (gsi.go.jp)
浸水マップ、土砂災害マップ、水害情報マップなどは自治体が整備しています。
マップあいち (pref.aichi.jp)
土地の履歴を知る 実は誰でも法務局で土地の履歴書が入手できます。 600円ほど印紙代コストはかかりますが 数代前の持ち主から抵当権までわかっていると安心できます。 稀にですが工場跡地だったりして化学物質検査をした方がいい時もあります。

防火対策でお金がかかる 用地地域を調べると 防火地域、準防火地域、22条地域などと記載されていることがあります。この中で特に注意したいのは防火、準防火地域。 見た目は同じような住宅地でも22条地域と準防火地域では 住宅に要求される防火性能が違います。簡単にいうと、窓サッシや玄関ドアが 防火認定をうけている製品を使わないと家が建てられないのが準防火や防火地域です。防火認定を受けているサッシ商品は見た目同じでも少し高額ですので、家全体のコストは上がります。防火だけでなく、その土地特有の建築規制はコストアップの可能性があるので 細かくチェックしましょう。

あら、結婚相手条件を探すのによく似ているかもしれません。だから決め手は土地環境に愛情が湧くか、ですね!

2土地値段を知る5つの値段 信用できる土地公的価格サイトリンク

なぜこんなに名前を羅列するのかというと、不動産の商談時に金額の根拠としていろいろな言葉が出てきます。 単語の意味を知らなくては話し合いも中途半端になります。

また、不動産を所有していくと税金も発生しますから土地の金額についてこんな種類があるのかと知っておいてください。ちなみに私は固定資産税評価に関する評議員ですが

また、不動産を所有していくと税金も発生しますから土地の金額についてこんな種類があるのかと知っておいてください。ちなみに私は固定資産税評価に関する評議員ですが自治体はとても真剣に土地価格動向を調査していますよ。

固定資産税評価額:市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のこと

路線価(相続税路線価):国税庁が発表する相続税や贈与税の基準となる価格のこと

基準地価:都道府県が発表する土地売買の目安となる価格のこと

公示地価:国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格のこと

実勢価格:実際に土地の売買が行われる価格のこと(または取引された価格のこと)

この中で住宅用地購入のときに 一番知りたいのは土地の実勢価格ですから、取引価格事実例を検索してみましょう。 国土交通省「土地総合情報システム」は過去売買された実勢価格が公開されています。また公示価格も調べることができるお助けサイトです。

下記をクリックしてください

地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省 (mlit.go.jp)

3土地探しの希望条件のリスト ご自分の希望整理にお役立てください!

■日当たり    

■盛土・切土 

■風向き・風通し

■がけ 

■騒音     

■排水     浄化槽・下水接続などもご確認を

■人通り・車通り

●広さ     駐車スペースも考えましょう

●道路の位置  南 北 東 西 角地など /間取りや外観に大きく影響します

●形状     これは設計力でカバーできるかな?

●エリア    鉄道路線 市区町村 駅、学区  

●通勤時間  

●実家との距離  

●公共施設との距離  

●近隣に欲しい施設  

自分の住まいを建てる、ということで頭においていただきたいポイントを14個挙げてみました。もちろん家族の中での意見が違うかもしれませんし、言葉に出しての話し合いは必要です。話し合いをすることがポイントを整理することになってきて 結果は悪い方向にはなりません。

この中で、今の希望と今後年老いたり、次の世代まで住むのか転売を考えるのかにも判断の差が出ます。現在、子供の学校に近いから家族がそこに住んでも10年後はだれもそのメリットは享受できません。

この中の優先順位をつけることが 物件探しの中一番大変です。建物で土地の欠点がカバーできれば……..ご希望のエリアで建築が可能になります。

4設計力は土地の欠点をカバーできるのか。

前述の立地については無理なのですが コスト次第では建築でカバーできることも多いのです。 土地ご購入の際、設計事務所がアドバイスしたり希望の建物が建築可能か一緒に考えられれば ベストな方法です。

欠点カバー、というか土地特性を生かすというアプローチで建築プランをご提案できればと思います。 

そんな建築実例の掲載を準備しておりますので、ホームデコール設計設計事務所の実例集をしばしお待ちくださいm(_ _)m。